疫情期间，物业服务企业“最后一公里”作用凸显，物业股抗周期的属性充分体现。

券商中国记者统计，目前已在港上市的21家物业服务企业中，仅一个月（2月3日~3月3日）左右的时间里，股价涨幅超过10%的就有16家，超过20%的有10家，更有2家涨幅超过50%，大幅跑赢恒生指数，物业板块在资本市场表现亮眼。

继去年经历一波上市热潮后，今年仍有超20家物业服务企业已经在上市进程中，筹划中的也不低于 20 家，物业服务企业纷纷排队涌向资本市场。

业内人士认为，物业管理行业已迎来最好的资本时代，预计未来两年将迎来集中爆发期。不过，也有业内人士提醒，未来2 年后，资本市场对物业企业上市或者上市的物业企业投资方面会回归理性，中小企业千万不要盲目的跟从和随波逐流。

物业股一个月内最高涨幅超50%

疫情期间，居家隔离成为重要防控措施，物业服务企业“最后一公里”作用凸显，不少物业公司展现出标准制定执行能力、资源整合调配能力和客户需求响应能力。

尽管疫情期间香港恒生指数波动较大，但是物业服务板块却表现亮眼。

券商中国记者根据wind数据统计，截至3月3日收盘，目前已在港上市的21家物业服务企业中，2月3日至今仅一个月的时间里，股价涨幅超过10%的就有16家，涨幅超过20%的有10家，更有2家涨幅超过50%。

其中，佳兆业美好涨幅达54.21%，鑫苑服务涨幅达52.85%，奥园健康和银城生活服务涨幅分别为47.93%和43.94%，时代邻里、中海物业、雅生活服务、永升生活服务涨幅均超30%。

从3月3日当日表现来看，永升生活服务涨幅达到4.08%，雅生活服务涨幅为3.16%，佳兆业美好涨幅为2.45%。

永升生活服务当日大涨与其发布的正面盈利预告有关。永升生活服务3月3日公告称，预期集团2019年度综合纯利及公司拥有人应占溢利均按同比增长超过100%。纯利增加主要原因是，集团在管物业建筑面积增加；来自对非业主的增值服务及社区增值服务所产生的收入增加；及收购的青岛雅园物业管理公司于2019年9月并表。

券商中国记者梳理，2月份，有9家物管公司发布了正面盈利预告，其中预期同比增幅超过50%的有7家，更有3家预期同比增幅超过80%。

2月4日，宝龙商业公告称，预期2019年度公司拥有人应占之溢利同比增长不低于50%。2月10日，时代邻里公告称，预期2019年度归属集团权益拥有人的利润同比增幅不低于80%。2月11日，雅生活服务公告称，预期2019年度集团利润总额及股东应占利润同比增幅不低于50%及45%。2月12日，碧桂园服务公告称，预期2019年度集团综合纯利及股东应占溢利同比均录得超过 50%的增长。2月13日，新城悦服务公告称，2019年度归属公司权益持有人的合并净利润同比增长至少80%。2月17日，滨江集团公告称，预期2019年度归属于公司权益持有人的合并净利润同比增长超过50%。2月26日，奥园健康公告称，预期2019年度集团净利润同比升幅不少于80%。

上述公司盈利增长的主要原因基本都是物业在管面积增加及增值服务收入增加。基础物业和增值服务也是物业服务企业上市能否获得高估值的两大关键。

汇丰银行环球银行部房地产组董事高昊表示，整个物业公司获得高估值的根源来自于基础物业收入的稳定性，而增长服务是在基础物业之上能给投资人带来的想象。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟指出，资本市场最看重物业服务企业的管理规模，因为规模是发展王道，不管对于基础服务收入，还是多种经营服务收入来说，规模是一切的基础；其次，盈利能力也是资本市场看中的最重要指标之一；第三是高成长性，物业服务企业是否有充足的储备，是否有强大的市场拓展能力，是否有技术、管理方面突出的能力，是否有特色等，都是非常关键的因素。

汇丰研究认为，近期发盈喜的众多物管股未来走势仍向好。

未来2年是资本市场集中爆发期？

已上市物业服务企业资本价值持续提升。据中指研究院统计，根据2020年2月24日收盘数据，有8家市值超过百亿，其中，碧桂园服务以839.02亿港元独占鳌头，雅生活、保利物业、招商积余分别以476.67亿港元、352.75亿港元、294.69亿港元紧随其后；从市盈率角度看，绝大多数上市企业的市盈率高于港股主板平均市盈率（11.22倍）和A股平均市盈率（18.33倍），其中招商积余以161.69倍的市盈率遥遥领先。（港股中，永升生活服务以73.33倍的市盈率领先。）

牛晓娟表示，目前，有21家企业在香港上市，A 股有3家企业。在 2019 年，主板市场有 12 家物业企业成功上市，相当于 2014-2018 五年间主板物业股的总和，可以看出，物业管理行业已迎来最好的资本时代，已经在上市进程中的企业不低于 20 家，筹划中的不低于20 家，有想法的更是数量庞大，预计2020 年至2022 年，将是资本市场集中爆发期。

物业服务企业上市时间表

图片来源：中指研究院

据了解，正荣服务、兴业物联、建业新生活、金融街物业、宋都物业和鸿坤物业等已经递交了招股书。

对于物业服务企业上市的战略意义，海通国际高级副总裁陈丹认为，一是有利于优化战略布局和企业价值提升；二是上市后公司能供借助资本市场开拓新的融资渠道，打造海外融资平台，也有利于引导公司实现更加标准和健康化的财务管理和资金运用方式；三是资本的力量有效推动了企业发展，促进企业品牌价值和知名的提升，增强项目获取能力，有效拓展市场份额；四是海外上市使企业有机会定向引进优质的外部股东，有利于优化股东结构。

从已上市物业服务企业的融资用途来看，无论何种类型的企业，其上市融资都主要用于战略性收购。

据中指研究院统计，规模较大的企业募集资金较多，上市融资用途主要用于战略性收并购，如彩生活、雅生活服务、保利物业等该用途比例均超过50%；另外是用于智能化建设，比例在10%-20%。成长型企业募集资金额度为5-14亿元，上市融资用途比例较大集中在收并购和技术应用，如蓝光嘉宝服务用于投资或收并购的融资占比高达77%，时代邻里用于战略性投资或收购的融资占比也达到65%。规模较小的企业募集资金净额较小，上市融资用途主要用于收并购，比例在35%左右，其次是提升数据系统等相关应用，比例在20%左右。

不过，对于中小型物业企业上市的问题，和泓物业服务集团副总经理孙暘表示，千万不要盲目的跟从和随波逐流。他认为，现阶段资本市场的投资者（特别是香港投资者），对国内物业行业的认知存在误区，对国内行业的法律法规存在盲区，对企业规模性发展及内部收益架构潜在的雷区存及灰色地带还有待核实、认证，所以在未来的 2年后，资本市场对物业企业上市或上市的物业企业投资方面会回归理性。随着物业企业上市的热潮，物业上市公司的数量也会越来越多，但资本市场投资能力与物业企业的增量明显不成正比。有限的投资成本无法满足大量的投资需求，这需要对未来企业发展、资本运作有一定的预判能力和应对方案，来规避风险及危机。