从默默无闻到备受追捧，长租公寓行业在2017年变成了“风口上的猪”。

目前，布局长租公寓的企业普遍分为以下几类：品牌运营商，一般起步较早，有些运营商已深耕超过十年，代表性企业包括YOU+公寓、魔方公寓等；中介系，比如世联红璞公寓、链家自如、我爱我家相寓；酒店系，包括雅诗阁、如家逗号公寓、华住城家公寓；房企系，包括万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、金地草莓社区等等；国家队，比如上海地产集团、上海陆家嘴集团、上海城投、深圳人才安居集团等。

这个厮杀刚开始，但相对来讲其实这一块的市场压力会大一些。根据克而瑞的数据统计，目前市场上的长租品牌运营商数量最多，约有1000家，中介系约10家，酒店系约20家，房企约30家。

对于前期投入大、运营周期长的长租公寓行业来说，在政策支持下，现阶段融资渠道的打通解决了前期融资的难题。除了旭辉，截至目前，已经有魔方公寓、新派公寓、保利地产、招商蛇口、碧桂园等企业发行了包括ABS、CMBS、类REITS等在内的长租公寓金融产品。

另外一方面，房企和国家队在2017年的纷纷入局，让这一行业多元化供给主体的局面正在形成。和公寓运营商、房企主要在市场上获取存量房源不同，国家队的优势在于可以直接获取租赁住宅土地。根据克而瑞研究中心的统计，目前上海地产集团是“国家队”中获取租赁用地规模最大的一家，其新增租赁住宅土储约为71万平方米。

多供给主体带来的，是更为激烈的竞争局势。几乎所有长租公寓从业者都坚信，在现阶段，做大规模是他们必然的选择。一些2017年才开始布局的房企，目前拓展房源数不超过10000间，但喊出了几年内拓展超过百万房源的口号。

在万亿的市场空间面前，机遇与挑战始终并存。中富旅居董事长袁野表示，地产商做公寓，任重而道远，“因为回报率低，回报周期长。另外，融资成本也高，ABS、类REITS产品未来走向并不明朗。”

“如果说2017年是长租公寓元年的话，2018、2019年肯定是整合年，有一些可能就做不下去了，有一些可能面临跟其他人合作。”克而瑞副总裁张兆娟分析说。

业内人士表示，目前长租公寓数量在全国租赁市场的占比约为2%-3%，而发达国家这一占比约为20%-30%，国内长租公寓还有巨大发展空间。

长租公寓的出现,给解决年轻人的居住问题增加了新的途径。从一些租客的体验来看,长租公寓的管理和服务,比原先的租房省心、安心多了,租客也不用担心房东随意涨租或是提前收回房屋。那么,长租能够代替买房吗?目前来看,还有太多的阻力。

随着不少城市推出"租购同权"政策,意味着租房家庭或将在教育等公共服务资源配套方面与买房居民享有同等待遇,但这一过程有多快,要取决于地方政府在教育上的投入。从一些地方对政策的澄清来看,租房并不意味着就可以读名校,即便享受到义务教育也需要符合一定条件。显然,如果长租不能解决子女上学问题,吸引力就会大打折扣。如何进行"制度性"设计,仍需要探索与破解。

目前，由于前期获取房源成本高、租金上涨压力大，长租公寓行业目前面临的整体现状是实现行业盈利举步维艰。

克而瑞调研了行业多家长租公寓企业，发现目前行业平均利润水平仅仅在2%－4%，现金流回正周期至少需要6年以上。更令人担忧的是，上述微薄的盈利水平还需要建立在一个基础上——企业整体出租率保持在95%以上，但目前行业10强的平均出租率也才约90%。

在这一点上，无论是民营企业还是国家队的想法均一致。他们之所以在盈利难的现状面前依然不断做大规模，“赌”的就是未来的资产升值以及轻资产化。谁家的资产更优质，谁家运营得更好，其实未来在金融上获取到的支持可能会更多。