随着中国社会逐步迈入老龄化,养老已经成为了一个避不开的话题。近日,工信部、民政部、国家卫计委发布《智慧健康养老产业发展行动计划(2017年-2020年)》。
“会员费用是140万元,此外每个月还要交纳护理费、餐费近4000元,如果拿这140万买理财产品,每个月能赚7000元。”据某家养老公寓工作人员介绍,140万元的会员费是入住的“门槛”,缴纳之后可以享受50年使用权,使用权可以“继承”,各项费用、检查都有会员价。同时,合同上注明,会员获取的还仅仅只是房屋使用权,不是房屋所有权。在这令人咂舌的高额入会费背后,隐现出养老产业的发展困境。
风口下的养老产业 需求大
目前中国养老商机约为4万亿元的规模,而到2030年有望增至13万亿。所以无论是从商机角度还是老年人的需求,养老都已经成为资本竞相追逐的新“风口”。
从我国养老产业发展的阶段来看,时间线可以细致地划分为2013年养老产业启动元年、2014年政策密集出台年、2015年消化吸收落实年以及2016年养老产业全面开放年。从养老模式来看,主要分为三种:居家养老、社区养老及机构养老,其中居家养老占比最高。
我国目前的养老产业还处在初级阶段。以养老床位测算,按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准,我国至少需要1000多万张床位,而现在只有约700万张,缺口达300多万张。
养老行业门槛高 盈利难
国家出台的《养老服务设施用地指导意见》明确了养老用地这一土地性质,也提出用地只能整体转让转租,不得分割转让转租,同样不允许单独出售。无法通过出售产权实现资金回流,是养老公寓会员制、将使用权剥离出售的最根本原因。
都说养老行业追求长效,不能短视,但如果没有引人注目的空间、良好的市场环境让更多玩家参与进来,也不利于市场发展。目前,养老项目只有养老机构、保险、地产商才能做大做快,小资本进来的机会很小,押金+月租的模式资金回流慢,会员制的模式存在风险。
由于盈利周期过长,没有雄厚资本支持的养老公寓项目很难快速发展。如何快速回笼项目资金、最终实现盈利现已成为整个养老行业普遍面临的问题。
养老产业发展需要多种养老模式并行
从传统文化、居住习惯及经济条件等多方面来看, 我国老年人普遍偏好居家养老,只有失能老人、高龄老人才是机构养老的重点对象。伴随着人口的急剧老龄化,机构养老只能解决3%的养老问题,剩下的则由居家养老(90%)和社区养老(7%)解决。
由此,社区养老模式开始受到地产商的热捧。这是指地产开发商在传统小区中独立出一处物业专门成立养老中心,通过引入养老机构或是专门成立相应的养老服务体系提供专业化的养老服务。地产商在这一模式中有天然的发展优势,极少有人能从地产商手中分走这块蛋糕。
对于自身规模小、融资渠道窄的中小养老地产项目来说,在没有摸索出新的模式之前,屡遭猜疑的会员制依旧会是起步阶段的重要备选方案,多种养老发展模式并行也将是行业起步阶段的常态。